Planowanie przestrzenne w Polsce od lat budzi wiele kontrowersji. Brak jednolitych zasad, długie procedury administracyjne oraz chaos urbanistyczny to tylko niektóre z problemów, z którymi borykali się inwestorzy, samorządy i mieszkańcy. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która została uchwalona 24 września 2023 roku, ma na celu uporządkowanie systemu i wprowadzenie nowych, bardziej przejrzystych zasad. 

Polski system różni się od większości systemów europejskich, do tego różna wykładnia przepisów wpłynęły na decyzję o zmianie.

Co się zmieni? 

Czy zmiany będą korzystne? 

Jakie kroki powinni podjąć właściciele działek, które obecnie nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? 

Odpowiadamy!

Najważniejsze zmiany w ustawie

Nowelizacja ustawy przewiduje kilka kluczowych reform, które mają na celu uproszczenie i przyspieszenie procesów planistycznych oraz zwiększenie przejrzystości w zarządzaniu przestrzenią.

1. Wprowadzenie Planu Ogólnego gminy – Nowa forma aktu planistycznego, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Każda gmina będzie zobowiązana do jego opracowania do końca 2025 roku.
2. Likwidacja studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz „wuzetek” (decyzji o Warunkach Zabudowy) – Od 2026 roku decyzje WZ będą wydawane jedynie na obszarach wskazanych w planie ogólnym jako tereny uzupełniające istniejącą zabudowę.
3. Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) – Nowe narzędzie umożliwiające realizację inwestycji w porozumieniu z gminą i z udziałem społeczeństwa, z uwzględnieniem partycypacji społecznej i zasad ładu przestrzennego.
4. Cyfryzacja planowania przestrzennego – Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego, który umożliwi szybki dostęp do informacji o zagospodarowaniu przestrzennym danej działki. Rejestr Urbanistyczny to ogólnodostępny system teleinformatyczny gromadzący dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, który ma zostać uruchomiony 1 stycznia 2026 roku.
5. Nowe standardy urbanistyczne – Zmiany mają zapobiec chaotycznej zabudowie, a inwestycje będą musiały spełniać określone normy urbanistyczne. Określone zostaną strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne, a także obszary uzupełnienia zabudowy (na te obszary będzie można uzyskać WZ) i obszary zabudowy śródmiejskiej. Obecne Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego  nie tracą mocy.

Od kiedy zmiany wejdą w życie?

Reforma została uchwalona w 2023 roku, ale jej poszczególne elementy będą wdrażane stopniowo:

• Do końca 2025 roku gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych.
• Od 1 stycznia 2026 roku ograniczona zostanie możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
• Rejestr Urbanistyczny ma zacząć funkcjonować w pełni od 1 stycznia 2026 roku.

Czy zmiany są korzystne?

Reforma planowania przestrzennego ma zarówno zwolenników, jak i krytyków. Do jej głównych zalet należą:

• Większa przewidywalność inwestycyjna dzięki obowiązkowym planom ogólnym.
• Transparentność procesu planistycznego poprzez Rejestr Urbanistyczny.
• Ochrona ładu przestrzennego i ograniczenie „dzikiej” zabudowy.
• Usprawnienie procedur administracyjnych i szybsze wydawanie decyzji.

Z drugiej strony pojawiają się obawy:

• Niektóre gminy mogą nie zdążyć z uchwaleniem planów ogólnych na czas, co może wstrzymać inwestycje.
• Likwidacja „wuzetek” może ograniczyć możliwości zagospodarowania działek, które nie znajdą się w obszarze uzupełniającej zabudowy.
• WZ będą wydawane na 5 lat, obecnie są bezterminowe
• Mniejsze obszary będą uwzględniane pod zabudowę i będą miały charakter zwarty.
• Mniejszy obszar będzie brany do analizy urbanistycznej przy uzyskiwaniu decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ) na obszarze uzupełniającej zabudowy.
• rygorystyczne warunki co do sąsiedztwa przy analizie urbanistycznej w procesie uzyskania WZ

Co powinni zrobić właściciele działek bez miejscowego planu?

Jeśli posiadasz działkę, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, warto podjąć następujące kroki:

1. Sprawdź, czy twoja gmina planuje uchwalenie planu ogólnego i jakie będą jego założenia.
2. Wystąp o decyzję o warunkach zabudowy jeszcze przed 2026 rokiem, aby zabezpieczyć swoje prawa do zabudowy działki. Decyzja o WZ, żeby była bezterminowa musi uprawomocnić się przed końcem 2025 roku.
3. Monitoruj prace nad planami miejscowymi i bierz udział w konsultacjach społecznych, aby mieć wpływ na kształt zagospodarowania twojej okolicy.
4. Rozważ współpracę z gminą w ramach Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI), jeśli planujesz większą inwestycję.

Podsumowanie

Reforma planowania przestrzennego wprowadza wiele istotnych zmian, które mają na celu uporządkowanie przestrzeni w Polsce. Choć przynosi ona korzyści w postaci większej transparentności i lepszej organizacji inwestycji, niesie również pewne ryzyka, zwłaszcza dla właścicieli działek bez miejscowego planu. Dlatego warto już teraz przygotować się do nadchodzących zmian, aby uniknąć problemów w przyszłości.

Zapraszamy na bezpłatny audyt Twojej działki.

Umów się na konsultację tel. +48 664 093 333

Dorota Karpińska