Od 1 stycznia 2026 r. nowe prawo budowlane wprowadza obowiązek projektowania nowych inwestycji z uwzględnieniem MDS czyli miejsca doraźnego schronienia — są to przestrzenie w budynkach zaprojektowane tak, aby w razie sytuacji kryzysowej, wojny lub innego dużego zagrożenia, mieszkańcy mogli schronić się tymczasowo bezpiecznie.

Wzrost znaczenia bezpieczeństwa cywilnego w Europie w ostatnich latach doprowadził do powrotu tematu infrastruktury ochronnej w przestrzeni miejskiej. Jednym z elementów tej polityki jest rozwijana w Polsce koncepcja Miejsc Doraźnego Schronienia (MDS). Choć w pierwszej kolejności jest to zagadnienie z obszaru zarządzania kryzysowego i obrony cywilnej, jego konsekwencje zaczynają być coraz bardziej widoczne również dla rynku pierwotnego nieruchomości, w szczególności w kontekście projektowania nowych inwestycji mieszkaniowych.

Kontekst regulacyjny i system ochrony ludności

Polski system ochrony ludności przez wiele lat funkcjonował bez kompleksowych regulacji dotyczących infrastruktury schronowej. Większość istniejących schronów pochodzi jeszcze z okresu zimnej wojny, a ich stan techniczny i dostępność są bardzo zróżnicowane.

W odpowiedzi na nowe wyzwania bezpieczeństwa państwo rozpoczęło proces budowy nowego systemu ochrony ludności, w którym istotną rolę mają odegrać właśnie miejsca doraźnego schronienia. W przeciwieństwie do klasycznych schronów, które są specjalistycznymi obiektami o wysokich parametrach ochronnych, MDS mają charakter bardziej pragmatyczny – są to przestrzenie zapewniające podstawową ochronę przed skutkami zdarzeń takich jak:

• uderzenia odłamków,
• częściowa fala uderzeniowa,
• skażenie środowiska,
• zagrożenia związane z katastrofami technicznymi lub naturalnymi.

Założeniem jest wykorzystanie istniejącej infrastruktury budowlanej, która po odpowiedniej adaptacji może pełnić funkcję tymczasowego schronienia dla mieszkańców.

MDS w kontekście nowego budownictwa mieszkaniowego

Dla sektora deweloperskiego kluczowe znaczenie ma fakt, że koncepcja MDS coraz częściej pojawia się w dyskusji dotyczącej standardów projektowania nowych budynków.

Choć obecnie nie ma jeszcze jednolitego obowiązku budowy schronów w nowych inwestycjach mieszkaniowych, kierunek zmian legislacyjnych wskazuje, że w przyszłości projektanci będą musieli uwzględniać możliwość wyznaczenia w budynkach przestrzeni spełniających funkcję MDS.

Najczęściej wskazywanymi lokalizacjami takich miejsc są:

• garaże podziemne,
• pomieszczenia techniczne,
• piwnice,
• przestrzenie wspólne o wzmocnionej konstrukcji.

W praktyce oznacza to konieczność analizowania już na etapie koncepcji architektonicznej takich elementów jak: odporność konstrukcji, możliwość zapewnienia odpowiedniej wentylacji, dostępność dla mieszkańców oraz minimalne standardy powierzchniowe.

Wpływ na proces projektowy i koszty inwestycji

Dla deweloperów najistotniejsze pytanie dotyczy wpływu nowych wymogów na koszty realizacji inwestycji. W przeciwieństwie do klasycznych schronów, które generują bardzo wysokie koszty budowy, koncepcja MDS opiera się na adaptacji już projektowanych przestrzeni.

Oznacza to, że w wielu przypadkach nie będzie konieczności budowy dodatkowych obiektów, lecz raczej:

• wzmocnienie wybranych elementów konstrukcyjnych,
• zapewnienie odpowiedniego układu komunikacyjnego,
• uwzględnienie dodatkowych instalacji technicznych.

Szacuje się, że przy odpowiednim zaprojektowaniu wpływ na koszt inwestycji może być relatywnie ograniczony, szczególnie w dużych projektach wielorodzinnych, gdzie infrastruktura podziemna i tak stanowi istotny element budynku. Jednocześnie należy liczyć się z tym, że wprowadzenie nowych standardów może wydłużyć proces projektowania, uzyskiwania pozwoleń oraz uzgodnień z organami administracji.

Nowy czynnik w analizie atrakcyjności inwestycji

W dłuższej perspektywie infrastruktura ochronna może stać się także elementem oceny jakości inwestycji przez nabywców mieszkań. Jeszcze kilka lat temu kwestie bezpieczeństwa w budynkach mieszkalnych dotyczyły głównie takich elementów jak: monitoring, kontrola dostępu, ochrona fizyczna czy systemy przeciwpożarowe.

Obecnie coraz częściej pojawia się również temat odporności budynków na sytuacje kryzysowe. W krajach takich jak Finlandia czy Szwajcaria infrastruktura schronowa jest od wielu lat standardem, co pokazuje, że w długim okresie może ona zostać włączona do katalogu podstawowych parametrów infrastruktury mieszkaniowej.

Wpływ na planowanie urbanistyczne

Rozwój koncepcji MDS może mieć również konsekwencje na poziomie planowania przestrzennego. Coraz większą rolę odgrywa bowiem koncepcja resilience cities, czyli miast zdolnych do funkcjonowania w warunkach kryzysowych.

W tym kontekście infrastruktura schronienia może być rozpatrywana nie tylko na poziomie pojedynczych budynków, ale również całych zespołów urbanistycznych. Oznacza to m.in.:

• integrację przestrzeni schronienia z zabudową mieszkaniową,
• planowanie infrastruktury ochronnej w obiektach publicznych,
• rozwój sieci schronienia w skali dzielnic i miast.

Dla rynku pierwotnego oznacza to potencjalne włączenie infrastruktury bezpieczeństwa do standardów projektowania nowych osiedli mieszkaniowych.

Perspektywa rynku nieruchomości

Z punktu widzenia branży deweloperskiej miejsca doraźnego schronienia nie będą prawdopodobnie czynnikiem rewolucjonizującym rynek pierwotny. Można jednak oczekiwać, że staną się one kolejnym elementem regulacyjnym wpływającym na proces inwestycyjny.

Najbardziej prawdopodobne scenariusze to:

• stopniowe wprowadzanie standardów projektowych dla MDS,
• integracja funkcji ochronnych z istniejącą infrastrukturą budynków,
• zwiększenie roli części podziemnych w nowych inwestycjach.

W rezultacie infrastruktura schronienia może stać się jednym z elementów ewolucji współczesnego budownictwa mieszkaniowego – podobnie jak w poprzednich latach miało to miejsce w przypadku standardów energooszczędności, elektromobilności czy zielonej infrastruktury.

Podsumowanie

Miejsca doraźnego schronienia stanowią element szerszej transformacji systemu bezpieczeństwa cywilnego w Polsce. Choć ich podstawowym celem jest ochrona ludności w sytuacjach kryzysowych, rozwój tej infrastruktury będzie miał również wymierne konsekwencje dla rynku nieruchomości.

Dla deweloperów oznacza to przede wszystkim konieczność uwzględnienia nowych wymogów w procesie projektowym, natomiast dla projektantów – integrację funkcji ochronnych z architekturą współczesnych budynków mieszkalnych. W perspektywie najbliższych lat MDS mogą stać się jednym z nowych standardów infrastrukturalnych, które – choć często niewidoczne dla użytkownika na co dzień – będą istotnym elementem bezpieczeństwa współczesnych miast.